风暴|降价潮、维权潮、退房潮来袭！2018年中国楼市丑闻缠身！
楼市的成色确实变了。
一个月前的匹凸匹维权潮已经成为历史，新的维权潮又来了。
经过2017年的兵荒马乱、夺命狂奔，2018年的楼市丑闻缠身。
最近，各地的售楼处一片“火热”，但这一次不是因为“金九银十”。从北京上海到杭州合肥，从顶级豪宅到普通小区，维权事件正在数十个城市密集发生。
从生产端、产品端到消费终端，今年房地产链条上的各个环节开始集中爆发维权潮，形成三支庞大的队伍。
01
确认过眼神，你是要接盘烂尾楼的人
第一股维权潮的主力，是在“生产端”接手了烂尾楼的业主。
无锡的金盛华彩荟，开发商三度延迟交房。2016年房价首度破万、土拍激增68.42%的风光还历历在目，哪能想到今天就成了烂尾楼生产线。
重庆大足区新天地楼盘，已经把投诉递交到了市长信箱，“楼盘烂尾，政府……”。
部分开发商的资金链似乎不堪一击。不幸断裂者剩下一地烂尾楼，损害了购房者利益。
那些以“高周转”为傲的公司，也频发工地事故，卷入了“夺命”风暴中。据媒体公开报道梳理——
6月24日，上海奉贤区某地产项目售楼处出现模架坍塌，1名51岁的工人被混凝土压死，9人受伤；
7月02日，安阳市中华路碧桂园在建工地发生火灾；
7月19日，淅川市碧桂园工地发生火灾；
7月26日，六安市XX园建筑工地发生坍塌事故，导致6人死亡，1人伤情危急，2人伤势较重；
8月06日，大连市龙湖天琅别墅在建工地起火；
9月14日，郑州市融创天璟园项目的工地上发生坍塌事故，2名工人被土堆掩埋死亡。
……
碧桂园喝鸡血誓师，富力地产不让睡午觉、荣盛要求部分员工晚上11点后下班……
谁还记得普通砂浆需要8-10个小时才能凝结的道理。一切就是为了快快快。
在这样的基础上盖出来的住宅，质量到底会怎么样？
02
已证实：这两年你会买到史上质量最差的房
第二股维权潮的主力，是在“产品端”入手了低质楼的业主。
经历了万人抢房的史诗级战争后，今天的楼市一地鸡毛。
从年初开始，就不断有业内人士断言，这两年买到的房屋将会是史上质量最差的。就连房企大佬也开始劝人别买房。
2018年博鳌论坛上，绿城的李军苦口婆心：
“这两年是中国房地产业最糟糕的两年。我们看到了市场的疯狂，但我一直劝我的同事们在这两年不要买房，很多同事想不明白，觉得会错过很多个可能增值的机会。但我想说的是，这两年买到的房子可能是最差的。”
开发商们果然不负所望，交付季即维权季。
7月25日，成都正处夏日，烈日炎炎，上千人走出空调房把成都市房管局团团包围。这些业主来自50多个不同的楼盘，意见却很统一，开发商要“返还公摊部分精装费用”，因为——按套内算三千八一平，实际上装修花了不到一千，室内精装不合格。
而给你一个五星级享受的某司，这两年估计造出了最多的“无星级”楼盘。有媒体统计，碧桂园项目出现问题的城市超三十个，轻则建材粗糙不合格，重则如同杭州萧山项目，坑基坍塌，导致紧邻的三层小楼成了危房。
一向以品质著称的龙湖地产也在一场大雨中现了形。龙湖长城源著项目曾经是北京的网红楼盘，而7月份几场大雨之后，这个坐落长城脚下的项目出现了地面塌陷、外部楼梯断裂、墙体渗水等多种质量问题。
现场的维修人员说：“这个工程确实有点赶。”开发商们究竟是有多心急挣钱？
当然，质量维权不再是普通中产业主的专利，最近连高端楼盘、豪宅的业主也都不得不跑出来。
9月8日华润邀请全体业主进场参观北京昆仑域项目时，这些富人全都傻眼了，还有业主当场气哭。
举个小例子——
红色手工砖变成了网格布+涂料。
宣传册上有多美，现实就有多可笑。这个帝都著名的豪宅项目，实力演绎了“卖家秀与买家秀的差距究竟有多大”。50余名业主聚集华润北京总部要求退房。
9月11日，深圳湾大名鼎鼎的顶级豪宅恒裕滨城二期业主，在上个月刚刚收房，这个月就拉起了横幅：
湾区墙纸发霉标杆，恒裕滨城二期；
湾区严重漏水标杆，恒裕滨城二期；
湾区栏杆摇晃标杆，恒裕滨城二期；
30万的嘉格纳冰箱被换成了3万的博世……
这年头，你不上一两次街，都不好意思说自己买过房。
03
他坚决遏制房价上涨，你坚决抵制房价下跌
第三股维权潮发生在消费端，混着一些没有契约精神的投机分子。
先是杭州沦陷。最近，杭州滨江未来海岸二期降价40万，先期业主气不过，大闹了起来。“不是说亚运会之前一直涨吗！”
再是合肥沦陷。泰禾的合肥院子项目，当初开盘时售楼处火爆，如今从21000降至16000，调整幅度26%，业主堵住小区门口，拉横幅维权。
接下来通州沦陷。通州一楼盘售价从去年8月份的40000降到今年的22000，房还没到手房价就跌去了一半，第一批购房的业主把售楼处围得水泄不通。
中国人迷信“房价只涨不跌”的神话，享受买房必暴富的“不灭定律”。房价涨的时候，从来没有人吭声，一旦开发商因为销售低迷祭出降价、折扣、买房送车等优惠政策时，老业主们就极容易心理失衡，他们会骂开发商无良，他们会要求退还血汗钱。
很多还没上车的刚需，正打着等房价下跌的算盘，焉知买房的业主们拼了命也要死扛。
“稳住，我们能赢！”，这就是这帮人的信念。
04
谁也别笑话谁，谁都逃不掉
“谁也别笑话谁，谁都逃不掉”，这句话是李军对业内人说的话，但用在任何一个参与这两年楼市赌局的人，一点也不为过。
2018年在楼市上演的维权大片，导演有这么几个：
1. 房企去杠杆。
去杠杆没有错，但去杠杆引发的连锁反应却出乎多数人的意料。房企资金链紧张，没能继续借到钱的房企只能破产跑路，留下一摊子烂尾工程。
而不甘缩小规模的开发商只能拼命加速拿地、建房、成交、回笼资金，发明出一套“高周转”模式，结果导致工地频出事故、房屋质量堪忧。
2. 限价。
限价政策压缩了开发商的利益，导致开放商控成本，降低精装房的质量。而一二手房房价严重倒挂，不少“想占便宜”的购房者会忽视质量风险，盲目抢购。
像千人维权的成都，也是全国限价限得最厉害的城市，倒挂程度从4000元到10000元不等，会算数的都知道买到即赚到。
不过，利益空间被大大压缩的开发商是不可能让利的，更不可能把标准放到当初预设的水平，所以偷工减料的事情也就再正常不过了。
3. 投机心理。
维权潮的出现一方面确实是楼盘质量有问题，但另一方面也是市场参与者缺乏契约精神和风险承担意识的表现。
很早以前，东四环某项目的论坛上有一位业主发帖提出绿化率不达标的问题，呼吁其他业主们共同找开发商寻求补偿，结果无人呼应，还被另一个业主指明：“请楼上业主认清形势，不要小事搞大，弄得楼盘贬值，得不偿失啊！”
这样的怪事只能是发生在楼市的暴富时代。现在楼市进入调整期，越是早期入市的投机者，就会越重视维权问题，希望通过挑毛病、把问题闹大的方式寻求开发商补偿差价或者退房。
05
周期拐点
这一轮楼市遇冷，已是不折不扣的事实。
作为风向标的首都，北京市统计局发布的最新数据显示，今年1月至8月，北京市商品房销售面积为354.2万平方米，同比下降32.8%。其中，住宅销售面积为266.3万平方米，同比下降22.7%。
楼市预期正在发生深刻变化。上海、厦门、广州等多地楼市打出降价、折扣，仍难以转手，一二线的市场价已经阴跌。
春江水暖鸭先知，开发商比普通能更能提前感知到楼市拐点的到来。当万科的郁亮喊出以“活下去”为最终目标，碧桂园要转型做机器人，前十大房企纷纷改名只余两家留有“地产”相关的字眼时，你就该知道，风向的确变了。
趋势难逆。比起闹售楼处，楼市投资者或许要多向A股股民学习一下。遇事，如何淡定的精神。
延伸阅读：
4个月前这里有人为抢房晕倒，如今买房送宝马，二手房最高降价36%！
俗称“金九银十”。可是，今年的“金九”却有些尴尬。
从一线的北京、上海、深圳，到二线的杭州，楼盘纷纷打折降价促销。可就在4个月之前，也是在杭州，曾出现过万人抢房、甚至有人晕倒的景象。
图片来源：每经记者 沈溦 摄
杭州二手房最高降幅36%
但在即将过去的九月，据《钱江晚报》报道，杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交量为2718套，环比8月下降了32%，成交量大概率将创6个月来新低。
随着成交量跌入谷底，二手房价格也开始松动。大部分板块二手房成交价平均下跌幅度在5%～10%左右，个别小区甚至超过30%。
开发商想出货，购房者在观望，二手房价在下滑，被大多数人认定坚挺的一手房价，也已经开始出现松动的迹象。
这次不是在其他城市，而是在杭州。
图片来源：图虫创意
据《钱江晚报》报道，在余杭区临平，年份较老的二手房价格大约在2万元/平方米左右，与6月相比，下降了大约2000元~3000元/平方米；而次新房价格约在2.5万元/平方米左右，下降了约1000元～2000元/平方米。就整个临平区域来说，降价幅度已然接近了10%。
而在江干区的景芳区域，自6月以来，二手房的单价下降了约3000元/平方米，目前普遍价格在3.8万元/平方米左右，降幅约7%。
在余杭区的闲林，个别小区的表现更是让人大跌眼镜，例如，从透明售房网公布的数据来看，新时代城市家园小区8月签约均价环比7月下降了36%。
“精装变毛坯”
在杭州，冷清的楼市还可以从另一个现象中体现，那就是，“精装变毛坯”。
据《杭州日报》报道，9月21日，大江东宝龙广场最新一张预售证公示，从备案价格显示，房源均价为14000元/平方米，跟之前5月16日那张预售证16200元/平方米的均价相比，低了2200元/平方米。
表面上看，是降价了，但是，最新推出的房源是毛坯房，而5月推的是全装修房，16200元/平方米的均价里含了3000元/平方米的装修标准。
在上一轮行情低谷期（2011年、2012年），杭州市场上众多楼盘变相降价的一个法宝就是“精装改毛坯”。当时，起初想用精装产品卖出高溢价的项目纷纷遇挫，只能选择毛坯产品面市，当年还出现了一个新词“高端毛坯房”，用低价吸引购房者。
销量下滑，房价下滑。4个月之后，杭州楼市一片冷清；而在4个月前，每日经济新闻记者曾在杭州见到了“万人抢房”的情景。
当时，杭州郊区的两个新楼盘开始进行摇号登记，这两个楼盘，都是被市场非常看好的“红盘”。一个备案均价为18460/平方米，一个精装房均价为26105元/平方米。
当时，在银行门口办理验资冻结手续的队伍中，有人因排队太久晕倒，有人情绪焦躁而发生口角。
多地打折降价，还有开发商送宝马
楼市降温的情况，在其他热点城市也能见到。
据《经济参考报》报道，中秋小长假前两日，北京新建商品住宅签约180套，二手房62套，与7至8月平均水平基本持平。较2016年同期的422套和280套，分别同比下降57%和78%。
在广州，小长假前两日签约1871套，较全月来看，处于平均水平。中原地产首席分析师张大伟表示，2018年“金九”楼市未现，楼市降温已经来临。
在深圳，两个多月前，华润城三期的热销曾经轰动全国，认筹之时，买房者排队离婚验资，6776人抢购741套房。但9月中旬，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者走访了深圳十余个楼盘发现，看房的人数寥寥，多数楼盘均只有三五组客户。
市场趋冷，为了回笼资金，深圳的开发商纷纷祭出各式招数，一些地理位置并非十分优越的住宅盘、公寓盘均推出了分期首付、主动降价等方式来促进销售。
以大鹏新区一个住宅楼盘为例，不仅价格较之前有所下调，也同时推出了分期首付为客户垫资——首期付完一成，其余两成在一年内付清，付清后就可以完成网签。
在上海，有新楼盘不仅打折优惠，还送宝马。某楼盘的置业顾问告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，89平的户型能享受宝马X1或3系的零元购，也就是送一辆宝马车给你，如果你不想要车还可以折现，大概能抵22万元左右的房款，抵扣完后，单价也只有31000多元/平方米。
郁亮：转折点实实在在到来了
楼市好不好，开发商先知道。调控加码、购房者更加理性、房子不好卖，开发商就面临着回款的压力。降价、打折、优惠，大都因此。但这不是长远之计。
目前，从“抑制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”，体现了国家对房地产市场坚持调控的决心和力度。
据《经济参考报》报道，日前，万科董事会主席郁亮的内部讲话也透露出市场现状。郁亮指出，当前南方区域的回款压力比较大，这不是因为南方区域做得不好，而是因为率先感受到了市场及行业变化。“转折点实实在在到来了。”郁亮表示，目前集团要做的第一件事，就是战略研讨，以“活下去”为最终目标。
未来的楼市，不只有短期调控，更有长效机制。在这种情况下，大型房企纷纷转型，开始淡化自身的房地产属性。
此前，上海万科、广州万科、深圳万科等多家城市公司已经更名，将企业名称中的“房地产”去掉。比如，“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”。深圳万科回应称，这并非是“去地产化”，而是扩大经营范围，深圳市万科房地产有限公司有教育、文体等业务，这些业务都是房地产以外的业务。
更名的房企不只万科一家：
今年1月，万达的名称也由“大连万达商业地产股份有限公司”更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”。
今年7月，“龙湖地产有限公司”更名为“龙湖集团控股有限公司”。
9月13日，保利地产正式宣布将公司名字由“保利房地产（集团）股份有限公司”更名为“保利发展控股集团股份有限公司”。
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